การตรวจสอบไฟฟ้า
  • ตรวจสอบไฟฟ้าโรงงานประจำปี
  • การบำรุงรักษาหม้อแปลงไฟฟ้า
  • การบำรุงรักษาตู้ไฟฟ้า MDB
  • การถ่ายภาพความร้อน
  • การตรวจสอบระบบ Ground
  • การตรวจสอบกระแสรั่วไหล
  • การตรวจสอบระบบป้องกัน ฟ้าผ่า
  • การตรวจสอบเครื่องกำเนิดไฟฟ้า
  • การตรวจสอบไฟฉุกเฉิน
  • การตรวจสอบป้ายทางหนีไฟ
  • การตรวจสอบระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้
    • - Smoke Detector
    - Heat Detector
  • การตรวจสอบเครื่องสูบน้ำดับเพลิง
  • กฏหมายที่เกี่ยวข้อง
การตรวจสอบอาคาร
Link
วัตถุประสงค์

คำถามที่เจ้าของอาคารมักสงสัยว่าจะได้ประโยชน์อะไรจากการตรวจสอบสภาพอาคาร กฎหมายบังคับเกินความจำเป็นหรือไม่ คงต้องพิจารณาถึงที่มาของการออกกฎหมาย แนวความคิดและวัตถุประสงค์ของกฎหมายก่อน


เนื่องจากอาคารจะมีโครงสร้างและระบบต่าง ๆ ภายในอาคารที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของประชาชน เช่น ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ ฯลฯ ซึ่งระบบต่าง ๆ เหล่านี้ เมื่อมีการใช้งานไประยะหนึ่งจำเป็นต้องมีการตรวจสอบดูแลและบำรุงรักษา เพื่อให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตลอดเวลา ซึ่งในการใช้อาคารอย่างถูกต้องและปลอดภัยแล้ว แม้กฎหมายจะไม่บังคับให้ต้องทำการตรวจสอบสภาพอาคารและบำรุงรักษา แต่ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของอาคารควรจะดำเนินการอยู่แล้ว


มีหลายกรณีที่เกิดเหตุการณ์อาคารถล่มหรือไฟไหม้ โดยเฉพาะอาคารสาธารณะที่มีคนเข้าไปใช้สอยเป็นจำนวนมาก แม้จะมีเหตุที่บ่งชี้ว่าโครงสร้างของอาคารเกิดการวิบัติขึ้นแล้ว และจะอันตรายอย่างร้ายแรงถึงขั้นอาคารถล่มหากไม่ได้รับการแก้ไข แต่เจ้าของอาคารก็ไม่ทราบและไม่คาดคิดว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นร้ายแรงเพียงใด หรือกรณีเพลิงไหม้โรงแรมบางแห่งที่ทำให้มีผู้เสียชีวิตเป็นจำนวนมาก แม้ว่าจะมีการติดตั้งระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ แต่เมื่อเกิดเพลิงไหม้ ระบบกลับไม่ทำงาน ทำให้ผู้ใช้อาคารไม่ทันได้ระวังตัวและหนีไม่ทัน ได้ตอกย้ำให้เห็นถึงความสำคัญของการตรวจสอบสภาพระบบต่างๆ ของอาคารได้เป็นอย่างดี


ในปัจจุบันนี้มีหลายอาคารที่คำนึงถึงความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนที่ใช้อาคาร โดยจัดให้มีการบำรุงรักษาโครงสร้างและระบบต่างๆ ของอาคารให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมออยู่แล้ว ถึงกระนั้นการตรวจสอบสภาพอาคารก็ยังมีความจำเป็น เนื่องจากเป็นระบบการตรวจทานมิให้เกิดข้อผิดพลาดจากการดูแลบำรุงรักษาอาคารโดยผู้ตรวจสอบ ซึ่งจะเป็นบุคคลที่สามหรือ Third party

 

บทบาทของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร

กฎหมายได้กำหนดให้เจ้าของอาคารต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคารด้านวิศวกรรมหรือผู้ตรวจสอบด้านสถาปัตยกรรม แล้วแต่กรณี ต้องทำการตรวจสอบสิ่งต่างๆ ดังต่อไปนี้
     (1) ความมั่นคงแข็งแรงอาคาร ได้แก่

          (ก) การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร
          (ข) การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นที่อาคาร
          (ค) การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร
          (ง) การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร
          (จ) การชำรุดสึกหรอของอาคาร
          (ฉ) การวิบัติของโครงสร้างอาคาร
          (ช) การทรุดตัวของฐานรากอาคาร
     (2) ระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร ได้แก่
          (ก) ระบบบริการและอำนวยความสะดวก
                    (1) ระบบลิฟต์
                    (2) ระบบบันไดเลื่อน
                    (3) ระบบไฟฟ้า
                    (4) ระบบปรับอากาศ
          (ข) ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม
                    (1) ระบบประปา
                    (2) ระบบระบายน้ำเสียและระบบบำบัดน้ำเสีย
                    (3) ระบบระบายน้ำฝน
                    (4) ระบบจัดการมูลฝอย
                    (5) ระบบระบายอากาศ
                    (6) ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง
          (ค) ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย
                    (1) บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
                    (2) เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
                    (3) ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน
                    (4) ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน
                    (5) ระบบลิฟต์ดับเพลิง
                    (6) ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้
                    (7) ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง
                    (8) ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง และหัวฉีดน้ำดับเพลิง
                    (9) ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ
                    (10) ระบบป้องกันฟ้าผ่า
     (3) สมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร ได้แก่
          (ก) สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
          (ข) สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
          (ค) สมรรถนะระบบแจ้งสัญญาณเหตุเพลิงไหม้
     (4) ระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร ได้แก่

          (ก) แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร
          (ข) แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร
          (ค) แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร
          (ง) แผนการบริหารจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร

ประเภทอาคารที่ต้องตรวจสอบและกำหนดวันที่ต้องส่งรายงานการตรวจสอบ
อาคารที่ต้องตรวจสอบมี 9 ประเภท ได้แก่
     3.1 อาคารสูง (อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ยี่สิบสามเมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด)
     3.2 อาคารขนาดใหญพิเศษ (อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่หนึ่งหมื่นตารางเมตรขึ้นไป)
     3.3 อาคารชุมนุมคน (อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายในเพื่อประโยชน์ ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่หนึ่งพันตารางเมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ห้าร้อยคนขึ้นไป)
     3.4 โรงมหรสพ (อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่สำหรับฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่นใด และมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณะชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติธุระ โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม)
     3.5 โรงแรม ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตังแต่แปดสิบห้องขึ้นไป
     3.6 อาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวม (อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ ละครอบครัว) ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป
สำหรับอาคารชุดและอาคารอยู่อาศัยรวมที่ไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษจะได้รับการผ่อนผันเรื่องกำหนดเวลาการตรวจสอบคือ
- กรณีที่มีพื้นที่อาคารรวมกันในหลังเดียวกันไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ให้ทำการตรวจสอบและส่งผลการตรวจสอบก่อนวันที่ 25 ตุลาคม 2555
- กรณีที่มีพื้นที่อาคารรวมกันในหลังเดียวกันเกิน 5,000 ตารางเมตร ให้ทำการตรวจสอบและส่งผลการตรวจสอบก่อนวันที่ 25 ตุลาคม 2553
     3.7 อาคารโรงงานที่สูงกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป
     3.8 ป้ายสูง ตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไปหรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติดหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป 4
     3.9 สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป


ทั้งนี้ อาคารทั้ง 9 ประเภท (เว้นแต่อาคารตามข้อ 3.6 ที่ไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ) ต้องถูกตรวจสอบและส่งรายงานการตรวจสอบก่อนวันที่ 29 ธันวาคม 2550

สำหรับกรณีพื้นที่นอกเขตควบคุมอาคาร (พื้นที่ที่ยังไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎีกาให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือพื้นที่นอกเขตผังเมืองรวมตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง) อาคารที่ต้องทำการตรวจสอบมี 4 ประเภท ได้แก่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน และโรงมหรสพ